АДВОКАТ В АШДОДЕ
МАРК ВОРТМАН

Расселение и строительство («пинуй-бинуй»). Часть 2. Реализация проекта

В процессе реализации программы расселения и строительства существует множество неопределенностей даже после подписания основного договора с девелоперской компанией. Это связано с наличием массы усложняющих факторов, влияющих на исполнение обязательств по проекту.

Обязательные пункты основного договора: сроки и характеристики нового жилья

Дабы избежать затягивания реализации программы «пинуй-бинуй» необходимо в соглашении с девелопером обозначить меру его ответственности за несоблюдение оговоренных сроков по каждому из этапов реализации проекта.

  • Сбор подписей жильцов старого дома и подача иска против безосновательно отказывающихся от подписания лиц.
  • Получение заявления властей о предоставлении данного земельного участка для реализации программы расселения и строительства. Такое целевое назначение выделенной земли освободит владельцев квартир в старом доме от налога на приобретение недвижимости.
  • Внесение проекта в план градостроительного развития.
  • Получение разрешительной документации на строительные работы.

По словам адвоката в Хайфе Марка Вортмана, девелоперские компании нередко хитрят, внося в градостроительный план немного измененный проект, нежели тот, который был согласован с жильцами. Это делается для упрощения процедуры регистрации и получения разрешения. Адвокат рекомендует обязательно предусмотреть в основном договоре ответственность девелопера за подобный подлог и возможность жильцов в одностороннем порядке расторгнуть его.

В основном соглашении с девелоперской компанией должны быть подробно прописаны характеристики новой квартиры.

  • Площадь и ее соотношение со старым жильем в процентах, квадратных метрах или любым другим способом.
  • Расположение в новом доме – этаж, ориентация окон и пр. Это может быть как строго предопределенные владельцами или застройщиком параметры, так и предмет розыгрыша между жильцами.
  • Подробное техническое описание новой квартиры.
  • Наличие автостоянки, кладовок и помещений общего пользования, а также их распределение между жильцами.

Компенсация владельцам недвижимости

В процессе реализации программы расселения и строительства жильцы получают от девелопера полную компенсацию за старое жилье. Это может быть новая квартира в уже готовом доме, равнозначная старой по реальной рыночной стоимости, или арендованная жилплощадь. При аренде девелоперская компания полностью компенсирует:

  • арендную плату за все время строительных работ;
  • затраты на переезд на съемное жилье и обратно.

Также всем участникам программы девелопер частично компенсирует:

  • оплату за обслуживание нового дома;
  • земельный налог («арнона»).

Кроме таких обязательных компенсационных выплат, жильцы могут потребовать и прописать в соглашении дополнительные условия и виды компенсации. Здесь лучше воспользоваться услугами адвоката, ведь юристы застройщика могут прописать идеальные для себя условия, при которых добиться реальных выплат практически невозможно.

Как рассказывает адвокат в Хайфе Марк Вортман, нередко владельцы больших квартир желают получить по программе расселения и строительства жилье меньшей площади с компенсацией разницы. Такая возможность есть и в зависимости от договоренности с девелопером владелец может получить одну из следующих компенсаций.

  • Новая квартира меньшей жилплощади с денежным вознаграждением в соответствии с рыночной стоимостью квадратного метра.
  • Две маленьких квартиры, суммарная стоимость которых не превышает рыночной цены положенного по программе жилья.
  • Квартиру в другом готовом доме аналогичной стоимости.

Люди преклонного возраста могут получить полную компенсацию за жилье при условии поселения в доме престарелых.

Каждый из перечисленных видов компенсаций по программе «пинуй-бинуй» имеет свои ограничения по налогообложению. Рекомендуем получить подробную консультацию адвоката во избежание начисления дополнительного налога на недвижимость и пени за его неуплату.

Гарантии девелопера

  • Девелоперская компания передает жильцам обеспечительную гарантию, что является обязательным условием расселения. Такие документы должны быть установленной Законом «О продаже квартир» формы и составлены адвокатом. Обеспечительная гарантия должна полностью покрывать реальную рыночную стоимость нового жилья.
  • Застройщик предоставляет банковскую гарантию на оплату арендованного жилья на время строительства. Это еще одно обязательное условие расселения.
  • Девелопер самостоятельно приходит к соглашению с банками, в которых оформлена ипотека на подлежащие сносу квартиры. Для этого владельцу находящейся в залоге квартиры нужно заключить дополнительный договор о передаче прав на заложенную недвижимость.

Застройщик несет полную ответственность за возведенный им дом согласно Закону «О продаже квартир» и самостоятельно устраняет все недостатки в течение установленного в договоре гарантийного срока после завершения строительства. Адвокат также рекомендует побеспокоиться о страховке на случай невыполнения застройщиком пунктов проекта по расселению и строительству.